マ イ ホ ー ム の 買 い 方
一級建築士 村田 光雄
阪神淡路大震災後、神戸市西区、垂水区地域を応急危険度判定士として廻った結果、感じた点を記載します。
マンションか?
一戸建てか?
マンション購入に対して、阪神淡路大震災後、地震被害で復興再建時に修繕か?立替か?管理運営でいろいろな問題が生じ一戸建て住宅志向が多くなっています、しかしすべて快適と言う訳にはいきません。
いずれにしても、次のような物件はさけるべきです。
木造3階建てについて
平成11年8月2日以降役所(神戸市の場合)ヘ確認申請書を提出した物件は中間検査が、義務づけられてます。必ず、中間、完了検査の検査済み証と確認申請書副本をもらって下さい。それ以前の物件は中間検査は、ありません。耐震上、安全かどうか、調べようがありません。中古物件より、これから建てる物件を、待つ方が賢明でしょう。
購入に際して
物件を購入する時に買い主に対して、売り主側業者又は媒介業者が「重要事項説明」を行います。説明をする人は「宅地建物取引主任者」の資格者で証明書を提示しながら行います。
買い主の人は次の事柄を注意して下さい。
「重要事項説明」を形通りに聞くだけではなく、内容について注意しないと意味ありません。業者側も事務的に済ませたいので、買い主の貴方は十分理解するまで説明を受けて下さい。又、現地の近くに工場やドブ川等、住宅に取って環境悪化要因は説明から省略されるケースがあり、こまめに現地調査をする姿勢は必要です。
建売住宅を買う人ヘ (建築条件付き住宅も建売と同じです)
阪神淡路大震災で、多くの住宅がつぶれましたが、未だに神戸市垂水区、西区では耐震上問題のある建売住宅が造られ、販売されています。残念ながらどうすることも出来ません。最近、確認申請書欄の監理者の責任を問う動きがあります。監理者としての責任追及も、他物件の改善には役立ってない状況です。
神戸市内で建売住宅を買う予定の人は、2001年10月01日以降に確認申請を出された物件を買うようにして下さい。理由は、2階建ての建売住宅に関しても、中間検査を実施するようになりました。関西の他自治体では、業界団体の猛烈な反対にあって、実施は困難だそうですが、神戸市は市長選挙の関係でしょうか?業界団体を押し切った見たいです。 ただ、注意したいのは建売にもかかわらず、建築確認を建売でないように偽って出す場合が考えられます。市役所の住宅局審査課ヘ、どの様な扱いになっているか確かめて見る必要があると思います。
平成8年神戸市垂水区、建売で住宅金融公庫の高耐久住宅の例
角柱と土台に4寸材を使わなければならないところが、土台寸法が足りなく 3、5寸でした。又、1ヶ所、柱の下に基礎が、ない。その他、耐震用補強金物も一切使用せず。筋交いも十分固定されずに施工。これは震度5を越えるとつぶれると思われる。ちなみに高耐久は高耐震ではありません。【危険な施工例 (写真)】 の施工例は別件ですが、普通の建売住宅の施工例です。
平成9年神戸市垂水区、建売住宅の例
「基礎はべた基礎仕様で、外壁にベニヤを貼るので、絶対地震に大丈夫」の宣伝でしたが、よく現地を見ると、べた基礎ではなく、べたコンクリートでした(厚みが薄く基礎の役割をしていない)、柱の下に基礎がない(建売には結構みられる)、外壁のベニヤは、コンクリートパネルで、耐震用の「構造用合板」ではない。 素人相手に詐欺まがいの行為です。しかし建築士の中には、構造の専門外(意匠屋と呼ばれる)の方が多く、確認申請のみの仕事をして、この行為を助長しているのです。
マンションを買う人ヘ
違反建築物を購入すると
購入にあたっては、確認通知書副本・検査済証があるかどうか確認するとともに、現地調査をしっかり行い、不明な点は、専門家ヘ相談することです。
私個人的な意見としては、建売住宅は、基本的に全て危険と認識しています。
大切な家族を、地震から守りたい人は、構造計算付き住宅をお薦めします。
ニュース (2000/02/07)
4分の3の木造住宅が「危険」。木耐協の耐震診断結果。
日経アーキテクチュア 20000207号
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合(木耐協)は,98年1月〜99年12月に実施した木造住宅の耐震診断結果をまとめた。対象は木耐協の会員会社がある40都府県の1万3632戸。
調査の結果,27%の住宅が「やや危険」,48%が「倒壊または大破壊の危険がある」と診断され,補強や改修が必要な住宅は4分の3を占めた。「安全」「一応安全」と診断されたのは25%。また現行建築基準法下で建てられた住宅でも,多くが,壁量は満たしているものの配置バランスが悪く,「危険」と見なされた。
ご相談、ご意見、苦情、体験談等は、メールで遠慮せずにお願いします。
尚、具体例の会社名の公開予定はありません。
村田 光雄個人としての見解は、【建て売りは、おおむね危険物件が多く、やめた方が良いです】
【トランクルームヘ】 【マイホームの建て方ヘ】
【構造計算書付き木造住宅ヘ】 【危険な施工例 (写真)】
株式会社 三洋工房建築事務所
(地図)
神戸市西区伊川谷町有瀬1491番地の6
TEL(078)974−0014
村田 光雄
sanyokoubou@gmail.com
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